Vos investissements immobiliers en France et la fiscalité applicable (acquisition, détention, transmission et cession)

Mieux comprendre la fiscalité immobilière applicable aux non-résidents

Qui est concerné ?

Vous ne résidez pas en France mais vous détenez (ou prévoyez de détenir) un immeuble en France, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société.

 

A quel moment les règles fiscales interviennent elles sur le bien immobilier situé en France ?

 

Nous avons identifié 4 étapes :

- Vous procédez à l’acquisition d’un bien immobilier situé en France ?

- Vous détenez un bien immobilier situé en France ?

- Vous cédez un bien immobilier situé en France ?

- Vous transmettez à vos héritiers le bien immobilier ?

Vous procédez à l'acquisition d'un bien immobilier en France

Outre les frais de notaire, que l’acte soit passé en France ou à l’étranger, le droit de vente d'immeubles est exigible sur la plupart des mutations à titre onéreux d'immeubles. Il est en principe perçu au taux global de 5,80665 % (le montant de la taxe départemental plafonné à 4,50% peut varier d’un département à l’autre) et s'applique au prix mentionné dans l'acte authentique en prenant en compte l'ensemble des charges et indemnités dues au vendeur.

 

 

Vous pourriez toutefois bénéficier d’un taux réduit de taxation dans les cas suivants :

 

  • L’immeuble est neuf, le terrain à bâtir est acquis auprès d’un assujetti à la TVA ;

  • L’acquisition est faite par un assujetti à la TVA qui s’engage à le revendre dans les 5 ans.

 

 

Vous pourriez même échapper à l’imposition si vous êtes acheteur assujetti à la TVA et que vous prenez l’engagement de construire dans un délai de 5 ans.

 

Si vous procédez en suite à l’apport de cet immeuble dans une société de droit français ou étranger :

 

  • Si cette société est imposable à l’Impôt sur le revenu : Vous n’aurez aucun nouveau droit d’enregistrement à payer si cet apport n’est pas fait après la constitution de société.

  • Si cette société est imposable à l’impôt sur les sociétés : Vous pouvez être exonéré du droit de mutation de 5% si vous vous engagez à conserver les titres émis en échange pendant 3 ans, et que le bien est compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisés affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. 

Vous détenez un bien immobilier situé en France

1. Les revenus de l’immeuble sont imposés différemment selon que le bien est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

 

  • Vous ou la société par l’intermédiaire de laquelle vous détenez l’immeuble est soumise à l’impôt sur le revenu et vous décidez de louer le bien :

 

Vous décidez de louer le bien nu ?

Dans ce cas les revenus issus de la location seront imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Si ce revenu est inférieur ou égal à 15 000 euros, 70% des recettes seront imposées. Dans les autres cas, ou en cas d’option, le revenu imposable sera égal à la différence entre le montant total des recettes encaissées et le total des frais et charges réels acquittés et exposés pour entretenir et conserver l’immeuble.

 

Vous décidez de louer le bien meublé ?

Dans ce cas les revenus seront imposables en France au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Si le montant des loyers perçus ne dépasse pas 32 900 euros, le bénéfice d’un abattement de 50% du montant des recettes au titre des frais et charges est applicable. Dans les autres cas ou sur option, les charges seront déduites pour leur montant réel

 

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu est également applicable : Cet impôt ne peut pas excéder 20% du revenu net imposable, sauf justification du fait que l’imposition en France sur les revenus mondiaux est inférieure à ce minima. Depuis l’abrogation de l’article 163 C du CGI survenue en 2015, la taxe égale à trois fois la valeur locative de l’immeuble n’est plus exigible.

 

Concernant les prélèvements sociaux : les revenus fonciers de sources française des non-résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% pour les résidents hors EEE et au prélèvement de solidarité de 7,5% pour les résidents européens de l'EEE et Suisse (loi de finances pour 2019).

 

ATTENTION : A compter des revenus 2016, le gouvernement a décidé de maintenir dans la sphère sociale le produit des prélèvements sur les revenus du capital, mais en l’affectant hors des régimes de sécurité sociale au sens du droit de l’Union, c’est-à-dire aux organismes servant des prestations non contributives non conditionnées à l’affiliation à un régime français (le fonds de solidarité vieillesse). Ce changement d’affectation de la CSG et la CRDS est contestable au regard du droit de l’Union Européenne et fera sans doute l’objet d’une nouvelle saisine de la Cour de Justice de l’Union Européenne. Ainsi, les demandes de remboursement et de dégrèvement des prélèvements sociaux payés sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières depuis 2016 restent possibles au titre des années antérieures.

 

  • L’immeuble est détenu via une société française ou étrangère soumise à l’impôt sur les sociétés :

Si l’immeuble loué est situé en France, le bénéfice sera déterminé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux :

  • Si vous percevez des revenus inférieurs à 38 120 euros par an, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit de 15% à l’impôt sur les sociétés.

  • Dans les autres cas, le taux normal d’impôt sur les sociétés de 33,3% s’applique.

  • Attention, si vous ne percevez pas de revenu : La société sera réputée y avoir renoncé et vous devrez alors rattacher au résultat imposable de la société une somme correspondant au montant du loyer.

 

Si vous percevez des dividendes

  • Ils seront imposés selon les règles de l’Etat dans lequel vous résidez.

  • Ils peuvent faire l’objet d’une retenue à la source en France, il est donc important de vérifier si une convention fiscale permet de les éliminer : les taux d’imposition varient selon que vous vous trouvez dans l’Espace Economique européen, dans un Etat tiers, ou dans Etat et territoire non coopératif.

 

 

2. Lorsque vous détenez un immeuble en France vous pouvez être redevable de l’ISF :

  • Si vos biens situés en France[1] excèdent 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition

 

3. Impôts locaux :

  • La taxe d’habitation : celle-ci peut être payée par votre locataire s’il occupe les locaux au 1er janvier de l’année d’imposition.

  • La taxe foncière : elle est imposée au nom du propriétaire au 1er janvier.

  • La cotisation économique territoriale : est imposée si le propriétaire du bien réalise une activité de location meublée.

 

4. Taxe annuelle de 3% sur les immeubles détenus par une société :

  • Il est possible de s’exonérer de cette taxe en faisant souscrire chaque année par votre société une déclaration n°2072 ou n°2038 (en faisant état de la répartition du capital de la société).

 

5. TVA :

  • Vous ne pourrez pas récupérer la TVA, sauf si le logement et meublé et que vous effectuez des services para hôteliers[2] 

  • Dans le cas où les locaux sont à usage professionnels :

    • Si les locaux sont nus : la société en principe exonéré de TVA peut toutefois opter pour son assujettissement ;

    • Si les locaux sont aménagés : l’assujettissement à la TVA est de plein droit.

[1] Immeubles, droits réels immobiliers, possédés directement ou indirectement en France ; actions ou parts de sociétés dont le siège est situé hors de France et dont l’actif est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France

 

[2] Effectuer un service para hôtelier revient à fournir les trois prestations suivantes : remise des clés, entretien, mise à disposition du linge, fourniture de petit déjeuners)

Vous cédez un  bien immobilier situé en France

En cas de vente ou d’apport du bien immobilier situé en France à une société, la plus-value réalisée est imposable en France.

 

Il convient de distinguer le cas où la société par l’intermédiaire de laquelle vous détenez l’immeuble est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés :

 

Si vous détenez le bien directement ou via une société de personne française ou étrangère soumise à l’impôt sur le revenu :

 

La plus-value sera imposée, mais vous pourrez toutefois bénéficier d’un abattement si vous détenez l’immeuble depuis plus de 5 ans.

 

Vous serez assujetti à l’impôt sur le revenu :

Le taux de 19% s’applique dans les cas suivants :

  • Pour les personnes physiques ;

  • Les associés personnes physiques des sociétés de personnes ;

  • Les porteurs de parts d’un FPI ;

  • Les personnes morales résidentes d’un Etat de l’Espace Economique Européen ou Etat tiers pour les opérations bénéficiant de ce taux si elles sont réalisées par des personnes morales résidante en France.

Le taux de 33% s’applique dans les autres cas.

Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu si vous détenez l’immeuble depuis plus de 22 ans.

 

Les prélèvements sociaux :

Les plus-values sont soumises aux prélèvements sociaux de 17,2% si vous résidez hors l'EEE et au prélèvement de solidarité de 7,5% si vous résidez dans l'EEE ou la Suisse (loi de finances pour 2019) (lire nos actualités à ce sujet)

Pour le calcul des prélèvements sociaux, des abattements s'appliquent à compter de la 5ème année de détention et l’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

En cas d’interposition d’une société soumise à l’impôt sur le revenu, l’imposition sera acquittée directement par la société au prorata des droits des associés.

Si la cession est supérieure à 50 000 euros une surtaxe sur les plus-value est applicable. Le taux varie entre 2% et 6% de la plus-value imposable.

 

Si vous détenez via une société française ou étrangère soumise à l’IS :

 

La plus-value que vous réaliserez au moment de la cession sera soumise à l’IS : Soit à 33,3%, soit au taux réduit de 15% dans la limite de 38 120 euros. Attention : les modalités de calcul rendent le coût est prohibitif.

Si la société distribue des dividendes : Ils seront imposés dans votre Etat de résidence. Toutefois l’existence de convention fiscale peut vous permettre de limiter la retenue à la source. Le taux varie selon que vous résidiez dans l’Espace Economique Européen, dans un Etat Tiers ou dans Etat et Territoire Non Coopératif[1].

Les plus-value de cession de droits sociaux : la plus-value sera imposée en cas de cession d’un bien immobilier par l’intermédiaire de cession de droit sociaux se rapportant à l’immeuble.  

 

 

[1] Les taux sont de : 21% si vous résidez dans l’EEE, 30% si vous résidez dans un Etat tiers et 75% si vous résidez dans un ETNC.

Vous transmettez un bien immobilier situé en France à vos héritiers

Le résident étranger peut être également amené à transmettre le bien ou les titres de sociétés à titre gratuit, soit par voie de donation de son vivant, soit par voie de succession en cas de décès, à ses héritiers.

 

Aux termes des conventions fiscales bilatérales signées par la France en matière d'impôts sur les successions et les donations, les biens immobiliers sis en France faisant partie de la succession d'un non-résident sont soumis à l'impôt en France, quelle que soit la résidence fiscale du bénéficiaire ou du défunt/donateur. Sont également imposables en France les immeubles ou droits immobiliers détenus par l’intermédiaire d’une société.

 

Les droits de succession ou de donation sont calculés sur la valeur des biens transmis, selon un barème progressif et après déduction d'un abattement. Pour les décès survenus depuis 17 août 2012, l'héritier en ligne directe établi en Europe (enfant vivant, parent, grands-parents) bénéficie sur sa part d'un abattement de 100.000 €.

 

Le barème applicable aux droits de succession et donation est celui applicable à l’article 777 du CGI.

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- Préparation de l'acquisition immobilière et incidences fiscales à partir de 1 000 euros HT ou 1 200 euros TTC

- Création de société immobilière en France à partir de 800 euros HT ou 960 euros TTC. 

- Suivi annuel fiscal pour la détention du bien immobilier en France à partir de 800 euros HT ou 960 euros TTC. 

- Assistance fiscale lors de la cession de votre bien immobilier à partir de 2 000 euros HT ou 2 400 euros TTC. 

- Assitance fiscale lors de la transmission de votre patrimoine immobilier en France à partir de            2 000 euros HT ou 2 400 euros TTC. 

 

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