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1. Les revenus de l’immeuble sont imposés différemment selon que le bien est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

 

• Vous ou la société par l’intermédiaire de laquelle vous détenez l’immeuble est soumise à l’impôt sur le revenu et vous décidez de louer le bien :

 

Vous décidez de louer le bien nu ?

Dans ce cas les revenus issus de la location seront imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Si ce revenu est inférieur ou égal à 15 000 euros, 70% des recettes seront imposées. Dans les autres cas, ou en cas d’option, le revenu imposable sera égal à la différence entre le montant total des recettes encaissées et le total des frais et charges réels acquittés et exposés pour entretenir et conserver l’immeuble.

 

Vous décidez de louer le bien meublé ?

Dans ce cas les revenus seront imposables en France au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Si le montant des loyers perçus ne dépasse pas 32 900 euros, le bénéfice d’un abattement de 50% du montant des recettes au titre des frais et charges est applicable. Dans les autres cas ou sur option, les charges seront déduites pour leur montant réel

 

Le barème progressif de l’impôt sur le revenu est également applicable : Cet impôt ne peut pas excéder 20% du revenu net imposable, sauf justification du fait que l’imposition en France sur les revenus mondiaux est inférieure à ce minima. Depuis l’abrogation de l’article 163 C du CGI survenue en 2015, la taxe égale à trois fois la valeur locative de l’immeuble n’est plus exigible.

 

Concernant les prélèvements sociaux : les revenus fonciers de sources française des non-résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux au taux en vigueur de 17,2% pour les résidents hors EEE et au prélèvement de solidarité de 7,5% pour les résidents européens de l'EEE et Suisse (loi de finances pour 2019).

 

ATTENTION : A compter des revenus 2016, le gouvernement a décidé de maintenir dans la sphère sociale le produit des prélèvements sur les revenus du capital, mais en l’affectant hors des régimes de sécurité sociale au sens du droit de l’Union, c’est-à-dire aux organismes servant des prestations non contributives non conditionnées à l’affiliation à un régime français (le fonds de solidarité vieillesse). Ce changement d’affectation de la CSG et la CRDS est contestable au regard du droit de l’Union Européenne et fera sans doute l’objet d’une nouvelle saisine de la Cour de Justice de l’Union Européenne. Ainsi, les demandes de remboursement et de dégrèvement des prélèvements sociaux payés sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières depuis 2016 restent possibles au titre des années antérieures.

 

• L’immeuble est détenu via une société française ou étrangère soumise à l’impôt sur les sociétés :

Si l’immeuble loué est situé en France, le bénéfice sera déterminé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux :

• Si vous percevez des revenus inférieurs à 38 120 euros par an, vous pourrez bénéficier d’un taux réduit de 15% à l’impôt sur les sociétés.

• Dans les autres cas, le taux normal d’impôt sur les sociétés de 33,3% s’applique.

• Attention, si vous ne percevez pas de revenu : La société sera réputée y avoir renoncé et vous devrez alors rattacher au résultat imposable de la société une somme correspondant au montant du loyer.

 

Si vous percevez des dividendes

• Ils seront imposés selon les règles de l’Etat dans lequel vous résidez.

• Ils peuvent faire l’objet d’une retenue à la source en France, il est donc important de vérifier si une convention fiscale permet de les éliminer : les taux d’imposition varient selon que vous vous trouvez dans l’Espace Economique européen, dans un Etat tiers, ou dans Etat et territoire non coopératif.

 

 

2. Lorsque vous détenez un immeuble en France vous pouvez être redevable de l’ISF :

• Si vos biens situés en France[1] excèdent 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition

 

3. Impôts locaux :

• La taxe d’habitation : celle-ci peut être payée par votre locataire s’il occupe les locaux au 1er janvier de l’année d’imposition.

• La taxe foncière : elle est imposée au nom du propriétaire au 1er janvier.

• La cotisation économique territoriale : est imposée si le propriétaire du bien réalise une activité de location meublée.

 

4. Taxe annuelle de 3% sur les immeubles détenus par une société :

• Il est possible de s’exonérer de cette taxe en faisant souscrire chaque année par votre société une déclaration n°2072 ou n°2038 (en faisant état de la répartition du capital de la société).

 

5. TVA :

• Vous ne pourrez pas récupérer la TVA, sauf si le logement et meublé et que vous effectuez des services para hôteliers[2] 

• Dans le cas où les locaux sont à usage professionnels :

  • Si les locaux sont nus : la société en principe exonéré de TVA peut toutefois opter pour son assujettissement ;

  • Si les locaux sont aménagés : l’assujettissement à la TVA est de plein droit.

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[1] Immeubles, droits réels immobiliers, possédés directement ou indirectement en France ; actions ou parts de sociétés dont le siège est situé hors de France et dont l’actif est constitué à plus de 50% d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France

 

[2] Effectuer un service para hôtelier revient à fournir les trois prestations suivantes : remise des clés, entretien, mise à disposition du linge, fourniture de petit déjeuners)