La fin du secret des biens immobiliers détenus à l’étranger

Par Eve d'Onorio di Méo, Avocat Spécialiste en Droit Fiscal

Jusqu’ici, certains biens immobiliers situés à l’étranger — comme un appartement en Espagne ou une maison en Italie — pouvaient passer sous les radars de l’administration fiscale française, tant en matière d’impôt sur le revenu que d’impôt sur la fortune immobilière ou encore de droits de succession/donation. Ce dernier « secret » va bientôt disparaître.

Depuis plusieurs années, l’OCDE organise déjà l’échange automatique d’informations entre pays concernant les comptes bancaires et, plus récemment, les cryptoactifs. Dissimuler un compte étranger est devenu très difficile et une large campagne de régularisation des comptes étrangers a été opérée de 2013 à 2017. Un domaine restait moins surveillé : celui des biens immobiliers situés hors de France, parce qu’aucun système international ne permettait encore aux pays de partager systématiquement ces informations.

Un accord du 4 décembre 2025, pris par des Etats de l’OCDE, vise à lutter contre la fraude fiscale « immobilière » et il n’y a aucun doute que l’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers sera mis en place d’ici 2030.

1.    Un nouveau tournant : l’immobilier rejoint le périmètre de la transparence fiscale

La plupart des pays sont désormais dotés de systèmes de collecte d’informations puissants pouvant regrouper toutes les données liées à un bien immobilier. Les administrations fiscales sont les premières collectrices de ces données avec les mouvements de vente ou de succession, ou encore tout simplement les impôts locaux payés. Il est donc désormais facile pour chacune des administrations fiscales étrangères de transférer automatiquement des données à d’autres Etats. Un clic suffit…

En matière d’échanges de renseignements, un accord majeur vient d’être annoncé en décembre 2025 : 25 États et un territoire, dont la France, l’Espagne, l’Italie, le Portugal, l’Allemagne ou encore le Royaume-Uni, déclarent soutenir un nouvel accord international pour la levée du secret des biens immobiliers détenus à l’étranger. Il y a fort à parier que de nouveaux états se joindront à cette première liste. 

Son objectif est clair : échanger automatiquement les informations immobilières déjà disponibles dans chaque pays (registres fonciers, données fiscales…). Cet accord, appelé AMAC RBI (Accord Multilatéral entre Autorités Compétentes sur les Renseignements relatifs aux Biens Immobiliers), est en cours de finalisation. Il devrait entrer en vigueur entre 2029 et 2030. Les États signataires invitent d’ailleurs les autres pays à rejoindre l’initiative, afin de compléter le dispositif déjà en place sur les comptes bancaires et les crypto-actifs.

Concrètement, qu’est-ce que cela va changer ?

L’objectif est simple : permettre à chaque administration fiscale d’avoir une vision complète et fiable des biens immobiliers détenus par ses résidents, même à l’étranger.

Chaque année, les pays devraient échanger des informations telles que :

-       l’adresse et la localisation des biens,

-       la valeur du bien,

-       l’identité des propriétaires personnes physiques ou sociétés,

-       les informations sur le bénéficiaire effectif,

-       les revenus locatifs perçus,

-       les éventuelles ventes ou plus-values réalisées,

-       les éventuelles donations effectuées.

Ces données existent déjà dans les administrations locales ; l’accord permettra simplement de les transmettre automatiquement au pays du propriétaire, à l’image de ce qui existe déjà pour les comptes bancaires.

Quels impacts pour les propriétaires français ?

Pour les Français possédant un bien à l’étranger (par exemple en Espagne ou au Portugal), cela signifie que :

-       le fisc français connaîtra automatiquement l’existence du bien,

-       il pourra vérifier la cohérence entre les données reçues et les déclarations (revenus locatifs, IFI, plus-values, donations, …),

-       les omissions deviendront beaucoup plus difficiles à justifier.

La France a déjà engagé plus de 50 000 contrôles ces 5 dernières années pour des biens immobiliers étrangers non déclarés, avec un redressement moyen de 30 000 € par dossier.

Outre l’aspect fiscal, il faut également rappeler l’existence de sanctions pénales possibles grâce la loi de lutte contre la fraude fiscale du 10 octobre 2018 qui généralise le champ d'application des présomptions caractérisées de fraude et autorise le recours à la procédure judiciaire d'enquête fiscale. Elle redéfinit les circonstances aggravantes du délit de fraude fiscale et renforce les sanctions applicables.

Ce nouvel accord concernant l’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers va augmenter fortement la capacité de détection par l’administration fiscale française. Nous encourageons les contribuables à procéder à une régularisation spontanée de leurs biens immobiliers non déclarés à l’étranger pour se protéger face au risque fiscal et pénal.

Il faut rappeler aussi que ces biens immobiliers non déclarés, s’ils sont loués, sont souvent rattachés à un compte étranger non déclaré également. Le risque de rectification devient alors double et exponentiel.

2.    Les modalités de régularisation de bien immobilier étranger pour un propriétaire français  

En 2013, pour les comptes étrangers, l’administration fiscale avait lancé une campagne de régularisation des comptes via la « Circulaire Cazeneuve » en encourageant les contribuables à faire ces régularisations en atténuant très peu les pénalités. On pourrait très bien imaginer que l’administration fiscale française procède de la même manière à nouveau pour les biens immobiliers, laissant peu de place à la négociation.

A ce jour, afin d’éviter un redressement fiscal ou une campagne de régularisation « forcée et strict », il est fortement conseillé de déposer spontanément une mise en conformité fiscale à l’aide d’un avocat fiscaliste.

La régularisation se ferait donc sur la base du droit positif, avec des possibilités de négociations, et pourrait donc avoir les conséquences fiscales ci-après.

De manière générale, un résident français a une obligation fiscale illimitée de déclaration tant en matière d’impôt sur le revenu (revenus mondiaux) que d’impôt de solidarité sur la fortune (biens français et étrangers). Il a également l’obligation de déclarer l’ensemble des comptes détenus à l’étranger, éventuellement rattaché au bien immobilier, sous peine de lourdes sanctions.

Cette obligation de déclaration fiscale porte aussi bien sur un bien immobilier détenu en direct par la personne physique que sur des parts de société détenant des biens immobiliers dès lors que l’échange automatique visera le bénéficiaire effectif. Ainsi, une détention par le biais de société « écran » sera aussi risquée que de détenir les biens en direct.  

·         En matière d'IR et de prélèvements sociaux sur les revenus issus de la location ou la vente du bien immobilier

Le droit de reprise de l’administration fiscale s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition était due lorsque les obligations déclaratives n'ont pas été respectées (cas d’une location nue). Ce délai pourrait être porté à 10 ans en cas d’activité commerciale occulte, notamment si le bien est loué en meublé saisonnier, ou à 6 ans si l’administration établit des agissements frauduleux ou a recours à l’assistance administrative internationale.

Dans le cadre d’une régularisation spontanée, le rattrapage des déclarations de revenus fonciers ou revenus meublés pourrait se limiter à 3 années en négociant avec l’administration. Il conviendrait alors de déposer des déclarations rectificatives d’impôt sur le revenu au titre des 3 dernières années. Pour exemple, si vous déposez une régularisation en 2026, les revenus concernés par la rectification seraient les revenus 2023, 2024 et 2025.

Si vous avez réalisé une vente de ce bien à l’étranger, elle est normalement taxable dans le lieu de situation du bien. Toutefois, certaines conventions fiscales attribuent également à la France le droit d’imposer la plus-value du bien déduction faite de l’imposition payée à l’étranger (le cas de la Suisse notamment). Il convient alors de régulariser les plus-values issues de la vente du bien étranger.

·         En matière d'IFI et autres droits d’enregistrement (droit de donation ou de succession)

Le délai de reprise de l’Administration fiscale peut s'exercer jusqu'au 31 décembre de la sixième année suivant celle où l'exigibilité des impôts ou droits relatifs à des immeubles détenus à l'étranger n’a pas été suffisamment révélée dans la déclaration, le document enregistré ou présenté à la formalité.

Le risque de rectification concerne notamment l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) avec la possibilité pour l’administration de réintégrer la valeur du bien immobilier étranger dans la base taxable, et ce sur une durée de 6 années.

Dans le cadre d’une régularisation spontanée, le rattrapage des déclarations d’IFI pourrait se limiter à 3 années au lieu de 6 années en négociant avec l’administration. Pour exemple, si vous déposer une régularisation en 2026, les déclarations d’IFI concernés par la rectification pourraient être l’IFI 2023 à 2026. Il conviendrait alors de déposer des déclarations rectificatives d’impôt sur la fortune au titre des 3 dernières années.

A notre sens, le risque le plus important de rectification existerait en cas de transmission du bien à titre gratuit (décès ou donation) :

-          En cas de succession : Si le décès est intervenu 6 ans avant, l’action de l’administration est prescrite en matière de rectification de droit de succession sur la valeur du bien. Si le décès est plus récent, l’administration appliquera les droits sur la valeur totale du bien non déclaré lors du décès. Il faut déposer une déclaration de succession rectificative en répartissant aussi les droits démembrés ou indivis sur le bien.

-          En cas de donation, le bien étranger a pu faire l’objet de dons à l’étranger devant un notaire hors de France. Or, ce don non révélé en France n’est pas prescrit tant que l’administration fiscale française n’a pas connaissance du don. En cas de révélation du don, il faudra payer les droit de donation dus sur le bien.

·         En matière de pénalités sur les impositions supplémentaires

En supplément des impositions dues en principal, l’administration fiscale peut réclamer :  

- un intérêt de retard au taux de 0,2 % par mois de retard,

- une majoration de 40% en cas de manquement délibéré (automatique dès lors qu’il y a omission de déclaration) ou de 80% en cas de manœuvres frauduleuses (tentatives de cacher le bien sciemment par le biais de stratégies)

La régularisation spontanée permet de négocier à la baisse ces pénalités, pouvant aller jusqu’à remise de la moitié des intérêts de retard ou la remise totale des majorations. Cela n’est pas systématique et doit faire l’objet d’une présentation de bonne foi du dossier par un avocat fiscaliste.

En résumé

Les propriétaires disposent encore de 2 ou 3 années pour vérifier qu’ils déclarent correctement leurs biens situés à l’étranger, à défaut régulariser leur situation si nécessaire auprès de l’administration fiscale avec l’aide d’un avocat fiscaliste pour négocier les pénalités dues.

L’avantage indéniable d’une régularisation spontanée du bien immobilier étranger est de pouvoir enfin disposer librement du bien immobilier : le vendre ou le transmettre à ses enfants sans craindre un contrôle fiscal.

Il est donc urgent d’anticiper l’entrée en vigueur du futur échange d’informations sur les biens immobiliers pour éviter une « addition fiscale très salée ».

Eve d'Onorio di Méo

Avocat Spécialiste en Droit Fiscal

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